Il calcolo del mutuo non dovrebbe tener conto esclusivamente del tasso di interesse applicato (sottostante o tasso di indicizzazione e spread), ma per definirne la convenienza bisogna considerare numerosi fattori. Online esistono numerosi siti che offrono la possibilità di vagliare diverse offerte di mutui da parte di numerose banche, tuttavia questo tipo di strumento va utilizzato per effettuare una scrematura, oppure per farsi un’idea più precisa della situazione del mercato, ma prima di farsi tentare dal desiderio di inviare la richiesta e procedere alla procedura formale bisogna valutare altri aspetti. Infatti l’approccio ‘tentare non costa nulla’ rappresenta una scelta estremamente rischiosa, e se non si hanno le carte in regola per ottenere il mutuo, in caso di rifiuto, c’è il rischio che debbano passare da uno a 6 mesi prima che la richiesta, e l’avvenuta bocciatura, vengano cancellate dal sistema. Intanto per le banche interpellate successivamente ciò potrebbe essere considerato un campanello di allarme.
Calcolo mutuo online: dove i vantaggi e dove gli svantaggi
Indubbiamente i siti specializzati nel calcolo mutuo sono utili sotto l’aspetto del fattore tempo, perché permettono di inserire i dati una sola volta, per ottenere diverse offerte da poter comparare. Tuttavia il giudizio di fattibilità che viene dato non è per nulla indicativo: la fattibilità dipende, oltre che dall’importo richiesto e dal reddito annuo, anche dall’esistenza di altri finanziamenti in corso, dalla composizione del nucleo familiare e se ci sono persone a carico (tutti fattori che riducono la componente reddituale), e nel caso di lavoratori autonomi va inserito non il reddito lordo, ma la sola componente attiva (quella su cui viene effettuato il calcolo delle tasse, ovvero gli utili dedotti i costi). Le schede che accompagnano le varie proposte non entrano nello specifico delle effettive condizioni praticate, ma possono essere utili per comprendere l’entità dello spread, il tipo e l’entità delle spese accessorie, le condizioni a cui vengono sottoposte delle promozioni. In particolare se si tratta di una banca tradizionale, è meglio andare in filiale e chiedere, oltre al foglio di simulazione calcolo mutuo, anche il prospetto informativo. Se si tratta di un mutuo online l’unico sistema potrebbe essere quello di richiedere un contatto, farsi inviare il materiale contrattuale con il prospetto di sintesi, ma non avere alcuna fretta a firmare ed inoltrare la pratica.
Calcolo mutuo: tassi da ‘imbocco’, tasso fisso o variabile
Per procedere al calcolo del mutuo bisogna considerare numerosi fattori, la maggior parte dei quali passano attraverso la capacità di rimborso e le evoluzioni che la situazione reddituale potrebbe avere in futuro. Inoltre spesso viene detto che non fa nulla se l’importo richiesto è pari ad esempio al 60%, o all’80% o al 100% del valore o prezzo dell’immobile, ma ciò potrebbe non essere vero. Infatti la maggior parte delle banche applica gli spread sulla base di scaglioni, che aumentano con l’aumentare della percentuale di intervento richiesta. Quindi nel calcolo del mutuo bisogna considerare questo aspetto, e magari decidere di abbassare l’importo, se possibile, per rientrare nello scaglione inferiore. Infine, molto spesso i mutui 100 vengono concessi solo nel caso in cui il richiedente stipuli un’assicurazione fidejussoria a tutela della banca, e il più delle volte questo aspetto viene scoperto solo quando è imminente il rogito, e ci si trova con le spalle al muro. In caso di un intervento così cospicuo bisogna richiedere se la banca prevede questa ipotesi in anticipo, e, se la risposta è affermativa, le condizioni della polizza. Infatti non si tratta di polizze obbligatorie in senso assoluto, come l’assicurazione incendio e scoppio, ma può essere solo la scelta della banca quella di imporla come se lo fosse. Tuttavia la Cassazione recentemente ha ribadito che data la loro natura, il mutuatario ha la libertà di scegliere il tipo di polizza da sottoscrivere (se rappresentasse la condizione ‘sine qua non’) e non può essere obbligato dalla banca alla sottoscrizione di un prodotto scelto da lei stessa. Trattandosi di polizze generalmente costose, il fattore risparmio è preponderante.