Quando si richiede un mutuo prima casa e il valore di quest’ultima non basta per ottenere il capitale di cui si necessità, è possibile accendere ipoteca anche su un immobile di proprietà di un terzo garante.
Mutuo prima casa: immobili colpiti da ipoteca
La peculiarità del mutuo ipotecario è data, per l’appunto, dall’ipoteca, ossia il diritto reale che la banca pretende di avere su un bene immobile come garanzia del rimborso del capitale erogato.
Quando il mutuo viene concesso allo scopo di acquistare la prima casa, nella maggior parte dei casi il bene colpito da ipoteca è proprio quello per il cui acquisto viene richiesto il finanziamento, però nessuno vieta al mutuatario di presentare come garanzia del prestito anche un immobile diverso.
Quest’ultimo, se il mutuo è finalizzato all’acquisto della prima casa, non può ovviamente essere di proprietà del beneficiario del finanziamento, ma è detenuto da un terzo che, in questo caso, viene denominato “datore d’ipoteca”.
Vi possono essere diverse cause che inducono a ricorrere all’accensione di ipoteca sull’immobile di un terzo ma, la più frequente, riguarda la necessità di avere a disposizione un capitale superiore al valore peritato dell’immobile ”prima casa” che si va ad acquistare col mutuo.
Valore dell’immobile e limite massimo del mutuo.
La banca, nel determinare il valore dell’ipoteca chiesta a garanzia di un mutuo, somma al capitale erogato anche:
- gli interessi concordati (vale a dire, il costo vero e proprio dell’operazione di finanziamento);
- quelli previsti in caso di ritardo di pagamento di una o più rate;
- le eventuali spese giudiziali necessarie per l’escussione del bene ipotecato.
Per questo motivo, l’ammontare della garanzia supera notevolmente quello del capitale chiesto in mutuo e, se dalla perizia sull’immobile non deriva un valore sufficiente, il suddetto capitale viene proporzionalmente ridotto.
Nel caso in cui il beneficiario del mutuo abbia bisogno di maggiore liquidità, e non voglia perdere i benefici connessi alla stipula di un mutuo prima casa, può prestare come ulteriore garanzia ipotecaria l’immobile di proprietà di un terzo.
Solitamente, quest’ipotesi si verifica quando i genitori garantiscono, con un immobile di loro proprietà, la solvibilità dei figli beneficiari di un mutuo “prima casa” che, altrimenti, verrebbe erogato in misura limitata.
Mutuo prima casa con estensione della garanzia sull’immobile di un terzo
Per non perdere i benefici propri del mutuo prima casa (detrazioni fiscali, tasso agevolato, riduzione degli oneri accessori) è necessario che l’ipoteca venga accesa sulla suddetta prima casa ed, eventualmente, anche sull’immobile di un terzo.
La garanzia ipotecaria concernente solo quest’ultimo bene, e non anche quello per il cui acquisto viene concesso il mutuo, farebbe perdere i predetti benefici perché cambierebbe lo scopo del finanziamento (si avrebbe, infatti, un mutuo di liquidità).
Alla stipula del mutuo, dovrà essere presente anche il terzo datore di ipoteca, sul cui bene verrà eseguita, dalla banca, una perizia di stima.
Gli oneri accessori a quest’utlima procedura e quelli inerenti le imposte ipotecarie e catastali saranno sommati alle altre voci di spesa inerenti il mutuo stesso e saranno a carico del suo beneficiario, se non diversamente pattuito.
Mutuo prima casa: diritti e doveri del terzo datore d’ipoteca
Il terzo datore di ipoteca deve concordare per iscritto con la banca che quest’ultima, prima di agire sul suo immobile, deve preventivamente soddisfare il proprio credito (con escussione) agendo sull’ipoteca accesa sull’abitazione del soggetto che ha ricevuto il capitale in mutuo.
Il terzo datore di ipoteca:
- può godere del bene concesso in garanzia ma non può rivenderlo liberamente, analogamente al debitore principale;
- in caso di espropriazione del bene ipotecato, ha il diritto di regresso sui beni del mutuante, sempre dopo che il credito della banca mutuataria sia stato interamente soddisfatto.
La cancellazione dell’ipoteca sul bene del terzo datore avverrà contestualmente a quella del diritto reale gravante sull’immobile del beneficiario del mutuo, ossia quando l’intero debito verso la banca risulterà estinto e quest’ultima ne rilascerà quietanza. Tale quietanza andrà comunicata, entro 30 giorni, alla conservatoria del tribunale.
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ta sarà variabile, in base all'andamento sul mercato di questo indice.
L'importo massimo che il mutuo andrà a finanziare sarà pari all'80 percento del valore totale dell'immobile che...si vuole comprare. Ma la particolarità di questo mutuo sta nel fatto che prevede la possibilità di avere una rata crescente: questo genere di prodotto infatti è dedicati soprattutto a color che magari non vivono un grande momento economico ma...sanno che le cose andranno meglio e allora decidono di partire con questo mutuo, che all'inizio prevede rate più basse, che pi vanno a a crescere nel corso del tempo. Il mutuo BNL affitto più può avere diverse durate, in...particolare può essere di 20,25 o 30 anni, ma non è tutto, perchè questo genere di prestito può essere mascherato da tasso fisso.
Per quando riguarda l'andamento crescente della rata, si deve dire che questo non avverrà in modo immediato, ma...avverrà solo dopo cinque anni dalla data della stipula del mutuo, inoltre questo piano crescente deve essere concordato prima ancora che si firma il mutuo, quindi già si sa con netto anticipo gli aumenti della rata che il cliente dovrà affrontare....Da notare come questo mutuo, a differenza di altri messi in atto da BNL, prevedono dei costi per la loro accensione e gestione.
In particolare è prevista una spesa istruttoria che può essere anche molto pesante (visto che può arrivare fino ad...un massimo di 1500 euro) inoltre la banca richiede anche spese di perizia (che possono arrivare anche ad un massimo di 800 euro), importi che naturalmente dipendono anche dall'ammontare totale del mutuo. Si deve notare che alcuni...clienti hanno trovato piuttosto complicata questa forma di mutuo, affermando che non si capisce bene il meccanismo che porta alla crescita delle rate, inoltre il capitale che si deve restituire, sarebbe troppo superiore rispetto a quello che si è...incassato dalla banca, ecco perché questa formula, sempre secondo alcune opinioni di clienti, non sarebbe tanto conveniente.