Quando si richiede un mutuo prima casa e il valore di quest’ultima non basta per ottenere il capitale di cui si necessità, è possibile accendere ipoteca anche su un immobile di proprietà di un terzo garante.
Mutuo prima casa: immobili colpiti da ipoteca
La peculiarità del mutuo ipotecario è data, per l’appunto, dall’ipoteca, ossia il diritto reale che la banca pretende di avere su un bene immobile come garanzia del rimborso del capitale erogato.
Quando il mutuo viene concesso allo scopo di acquistare la prima casa, nella maggior parte dei casi il bene colpito da ipoteca è proprio quello per il cui acquisto viene richiesto il finanziamento, però nessuno vieta al mutuatario di presentare come garanzia del prestito anche un immobile diverso.
Quest’ultimo, se il mutuo è finalizzato all’acquisto della prima casa, non può ovviamente essere di proprietà del beneficiario del finanziamento, ma è detenuto da un terzo che, in questo caso, viene denominato “datore d’ipoteca”.
Vi possono essere diverse cause che inducono a ricorrere all’accensione di ipoteca sull’immobile di un terzo ma, la più frequente, riguarda la necessità di avere a disposizione un capitale superiore al valore peritato dell’immobile ”prima casa” che si va ad acquistare col mutuo.
Valore dell’immobile e limite massimo del mutuo.
La banca, nel determinare il valore dell’ipoteca chiesta a garanzia di un mutuo, somma al capitale erogato anche:
- gli interessi concordati (vale a dire, il costo vero e proprio dell’operazione di finanziamento);
- quelli previsti in caso di ritardo di pagamento di una o più rate;
- le eventuali spese giudiziali necessarie per l’escussione del bene ipotecato.
Per questo motivo, l’ammontare della garanzia supera notevolmente quello del capitale chiesto in mutuo e, se dalla perizia sull’immobile non deriva un valore sufficiente, il suddetto capitale viene proporzionalmente ridotto.
Nel caso in cui il beneficiario del mutuo abbia bisogno di maggiore liquidità, e non voglia perdere i benefici connessi alla stipula di un mutuo prima casa, può prestare come ulteriore garanzia ipotecaria l’immobile di proprietà di un terzo.
Solitamente, quest’ipotesi si verifica quando i genitori garantiscono, con un immobile di loro proprietà, la solvibilità dei figli beneficiari di un mutuo “prima casa” che, altrimenti, verrebbe erogato in misura limitata.
Mutuo prima casa con estensione della garanzia sull’immobile di un terzo
Per non perdere i benefici propri del mutuo prima casa (detrazioni fiscali, tasso agevolato, riduzione degli oneri accessori) è necessario che l’ipoteca venga accesa sulla suddetta prima casa ed, eventualmente, anche sull’immobile di un terzo.
La garanzia ipotecaria concernente solo quest’ultimo bene, e non anche quello per il cui acquisto viene concesso il mutuo, farebbe perdere i predetti benefici perché cambierebbe lo scopo del finanziamento (si avrebbe, infatti, un mutuo di liquidità).
Alla stipula del mutuo, dovrà essere presente anche il terzo datore di ipoteca, sul cui bene verrà eseguita, dalla banca, una perizia di stima.
Gli oneri accessori a quest’utlima procedura e quelli inerenti le imposte ipotecarie e catastali saranno sommati alle altre voci di spesa inerenti il mutuo stesso e saranno a carico del suo beneficiario, se non diversamente pattuito.
Mutuo prima casa: diritti e doveri del terzo datore d’ipoteca
Il terzo datore di ipoteca deve concordare per iscritto con la banca che quest’ultima, prima di agire sul suo immobile, deve preventivamente soddisfare il proprio credito (con escussione) agendo sull’ipoteca accesa sull’abitazione del soggetto che ha ricevuto il capitale in mutuo.
Il terzo datore di ipoteca:
- può godere del bene concesso in garanzia ma non può rivenderlo liberamente, analogamente al debitore principale;
- in caso di espropriazione del bene ipotecato, ha il diritto di regresso sui beni del mutuante, sempre dopo che il credito della banca mutuataria sia stato interamente soddisfatto.
La cancellazione dell’ipoteca sul bene del terzo datore avverrà contestualmente a quella del diritto reale gravante sull’immobile del beneficiario del mutuo, ossia quando l’intero debito verso la banca risulterà estinto e quest’ultima ne rilascerà quietanza. Tale quietanza andrà comunicata, entro 30 giorni, alla conservatoria del tribunale.
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Finanziamenti e prestiti personali a protestati: quali sono?
Può capitare a tutti colpevoli o meno di essere protestati, un mancato pagamento, anche nel caso sia successo per dimenticanza può purtroppo macchiare la vostra storia creditizia.
Un neo che in molti casi non vi permette di ottenere un...finanziamento o un prestito personale. Ma in realtà esistono delle modalità per accedere a un prestito anche se protestati:
- prestito tra privati
- prestito cambializzato ...
- cessione del quinto dello stipendio
- prestito con garante
Finanziamenti e prestiti personali a protestati: il prestito tra...privati
Il prestito tra privati è una delle modalità più semplici per ottenere un finanziamento nel caso siate stati protestati o segnalati come cattivi pagatori. Per ottenere un prestito da un privato potete...scegliere di affidarvi a un amico o a un parente, stipulando una scrittura privata che attesti l'importo della somma erogata, le modalità di restituzione e nel caso il tasso d'interesse che è stato applicato. Se non avete parenti o...amici che possano prestarvi una somma di denaro, ci sono diversi siti on line autorizzati dalla banca d'Italia, dove persone benestanti decidono di prestare delle somme a privati, sempre chiedendo qualche garanzia come lo stipendio o delle cambiali,...e naturalmente applicando degli interessi alla somma richiesta.Finanziamenti ai protestati con richiesta di prestito cambializzato
Il prestito cambializzato è un altro modo per ottenere un finanziamento anche nel caso in cui...siate stati protestati. Per ottenere un prestito cambializzato vi verranno richiesti a garanzia di questo delle cambiali, nelle quali saranno segnalate le somme da restituire all'istituto bancario di riferimento. Con...il prestito cambializzato potete scegliere di ottenere una somma di denaro che solitamente non supera i 20,000 mila euro. La formula di pagamento è rateale e mensile, per il pagamento della cambiale potete scegliere sia di affidarvi...al vostro istituto bancario, sia nel caso di prestiti tra privati cambializzato di pagare la somma direttamente al domicilio del creditore.Cessione del quinto dello stipendio per protestati
Chi ha subito un protesto, solitamente...non riesce ad accedere ad un normale finanziamento quindi una delle opzioni a cui può accedere e quella della cessione del quinto dello stipendio. La cessione del...quinto dello stipendio è una garanzia per l'istituto finanziario o per la banca perché in questo caso il pagamento della rata non viene effettuato dal richiedente, ma viene effettuato dal datore di lavoro. La cessione del quinto...dello stipendio indica che sulla base dello stipendio netto che percepite ve ne viene tolto un quinto in busta paga, per sapere l'importo della rata che dovete pagare basta fare un semplice calcolo: Esempio: Se il vostro stipendio netto è 1200 lo...dovete dividere per cinque quindi: 1200/5= 240. Quindi la rata che dovrete pagare in caso della cessione del quinto è di 240,00 euro, la durata del finanziamento sarà poi proporzionale alla somma richiesta e alla percentuale di interesse...richiesto.Finanziamenti a protestati tramite richiesta con garante
Per ottenere dei finanziamenti o prestiti a protestati, l'ultima opzione che potete prendere in esame è la richiesta tramite un garante.Che cosa implica la figura...del garante?
Il garante è una persona (solitamente amico o parente) che è in possesso di una busta paga e non è né protestato né segnalato come cattivo pagatore. In questo caso il garante può apporre una firma a garanzia che chi richiede...il prestito pagherà le rate o altrimenti nel caso di mancato pagamento sarà il garante a pagare il prestito al posto del richiedente. Grazie a questa modalità potrete ottenere tranquillamente fino a 30,000 mila euro con un massimo di rate che...corrisponde solitamente a 120 quindi a dieci anni. Naturalmente il garante si prende una responsabilità molto alta perché nel caso d'insolvenza da parte del richiedente sarà lui a doversi sobbarcare il debito con il rischio altrimenti di...diventare anch'esso un cattivo pagatore. Il garante inoltre deve essere in possesso di precisi requisiti come:- Un contratto a tempo indeterminato
- Impiegato nella stessa azienda da almeno un...anno
- Non avere altri finanziamenti e mutui in corso che superino il quinto del suo stipendio
Come rinegoziare un mutuo a tasso fisso?
Mutuo a tasso fisso: perché rinegoziarli
Nel corso della vita di un mutuo, può essere necessario riesaminarne le condizioni contrattuali originarie, per intervenuti cambiamenti nei mercati finanziari (con conseguente variazione dei tassi...d'interesse) ovvero nella situazione personale e familiare. Trattandosi di impegni a lungo termine, i mutui dispongono di una disciplina che consente al loro beneficiario di modificare uno o più elementi degli stessi e, tra i possibili...strumenti di revisione dell'accordo originario, vi è la rinegoziazione del finanziamento. Tale azione è mirata a ottenere condizioni migliori da parte dell'istituto erogante, modificando uno o più elementi del contratto che ha dato...vita al rapporto di mutuo quali, per esempio:- durata del piano di ammortamento del mutuo;
- lo spread applicato dall'istituto mutuante;
- il sistema di indicizzazione dei...tassi;
- l'indice di riferimento sul quale commisurare gli interessi;
- le commissioni connesse al mutuo (penali per ritardo del pagamento delle rate o per estinzione...anticipata)
Rinegoziazione o sostituzione del mutuo: due concetti diversi
Vi sono due operazioni inerenti il mutuo che spesso vengono confuse ma che differiscono profondamente l'una dall'altra: la rinegoziazione e la...sostituzione. Mentre il primo intervento, come accennato, inerisce la modifica di un rapporto esistente senza obbligo di estinzione dello stesso, con la sostituzione si accende un nuovo indebitamento per chiudere...quello in corso. Quest'ultima operazione, però, è particolarmente costosa e diventa conveniente solo nell'ipotesi in cui serva più liquidità di quella erogata con il contratto di mutuo che si intende sostituire. La...rinegoziazione è stata oggetto di numerosi interventi legislativi, tra i quali il più importante è contenuto nella Legge Finanziaria del 2008 che prevede come quest'operazione non possa presentare costi, per il cliente, legati all'istruzione di...una nuova pratica o a un nuovo rogito notarile. Se la banca erogante accetta di rinegoziare il mutuo, questo avviene con semplice scrittura privata che va ad integrare il contratto sottostante il rapporto di debito...originario.Quando conviene rinegoziare un mutuo a tasso fisso?
I recenti interventi monetari dell'Eurozona hanno fatto, comprensibilmente, rizzare le antenne a chi aveva stipulato un contatto di mutuo prima del ribasso intervenuto nei...tassi. Oggi il costo del denaro è quasi nullo e questo ha avuto notevoli riflessi sui due indici di riferimento per le erogazioni di capitali: Euribor e IRS. Facciamo un esempio pratico. Chi ha stipulato un mutuo nel 2002,...optando per il tasso fisso, può aver ottenuto, nella migliore delle ipotesi, un indice del 6,40%. Oggi, con le nuove misure dell'IRS, il costo della stessa operazione prevede tassi d'interesse anche inferiori al 4%. A differenza della...surrogazione del mutuo, la sua rinegoziazione non impone calcoli di convenienza che tengano conto di penali per estinzione anticipata o altre commissioni di esame pratica, ovvero della durata residua del debito. Pertanto, nell'esempio sopra...esposto, il vantaggio a rinegoziare il tasso fisso in base alla nuova misura dell'indice di riferimento, è lampante.Rinegoziazione del mutuo a tasso fisso: come richiederla
La domanda di rinegoziazione dell'originario contratto...di mutuo va formulata per iscritto, mediante "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" da redigere in carta semplice. La richiesta dovrà contenere:- i dati identificativi del richiedente; ...
- tutti gli elementi del mutuo originario (intestatario, tasso, banca mutuante, capitale erogato, data di stipula del contratto);
- i richiami ai seguenti riferimenti legislativi, da inserire nella premessa:..."art. 3 del Decreto Legge n. 93/2008 e della Convenzione stipulata tra il Ministero dell’Economia e delle Finanze (Dipartimento del Tesoro) e l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) il 19 giugno 2008";
- la dichiarazione...di consapevolezza di quanto previsto in caso di dichiarazioni mendaci, ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445;
- la richiesta di rinegoziazione, con indicazione delle finalità per le quali è stato erogato il mutuo...originario (ad esempio, acquisto o costruzione della prima casa, nonché ristrutturazione della stessa);
- data e firma (leggibile e per esteso) del richiedente.
Finanziamenti a fondo perduto: come richiederli
Finanziamenti a fondo perduto: cosa sono?
I finanziamenti a fondo perduto sono particolari tipi di finanziamenti che...presentano un'agevolazione molto proficua, ossia quella di non dovere rendere la somma di denaro finanziata. Si tratta, quindi, di una vera e propria concessione di denaro da parte di un ente che non richiede la restituzione della somma....Naturalmente, come si può comprendere, si parla di prodotti finanziari molto particolari, che possono essere ottenuti da specifici tipi di aziende o da privati con caratteristiche ben definite.Chi può richiedere un finanziamento a fondo...perduto
I finanziamenti a fondo perduto non vengono concessi a chiunque, ma solitamente sono dedicati a progetti e necessità particolari tra cui i seguenti casi:- nuove start up
- imprenditoria...giovanile
- imprenditoria femminile
- piccole e medie imprese operanti in determinati settori strategici